长沙市群众艺术馆实验剧场（包含安播中心）物业管理服务费合同公告

物业服务

（*）安全保卫

▲长沙实验剧场安全保卫的特殊性：

参演级别较高，每月省级活动3次左右，安保级别为*级、防恐防暴级别为*级，每月市级活动**次左右，安保级别为*级、防恐防暴级别为*级，其余活动7次左右，安保级别为*级、防恐防暴级别为*级，应急活动，还需临时抽调安保人员**人左右。

▲长沙实验剧场服务内容：负责演出时车辆前坪内有序停放及进出剧场人员管控；剧场门厅值班、电视监控室值班、消防监控室值班；1-5楼及负*楼的剧场所有设备设施的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻、剧场的夜间守护、防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理；1-5楼及负*楼公共秩序维护、治安、防恐、防暴、防火防盗及突发事件处理等。

▲市安播（监测）中心服务内容：保障对工作区域所有设备设施**小时的安全监控，包括安全保卫、秩序维护、防盗、防火报警监控设备、消防工作及突发事件处理；其中，剧场6号门是安播（监测）中心的专属出入门，具备断电自动打开功能，在大楼电力中断后需及时监控并恢复大门关闭状态，特别加强保障。

（*）卫生保洁

1、日常保洁

范围：

①共用部位（走廊、过道、楼梯、天台与屋顶、3米以下的外墙）；公共场所（*楼厅堂、建筑物屋檐滴水之内、景观灯具、公共绿化、扶栏杆）；

②公共部位、楼梯、走廊；玻璃门、木质门、门帘；

③特定区域：

▲长沙实验剧场：观众厅、舞台、排练厅、专业录音棚、贵宾室、休息等候区、会议室、演出灯、服、道、效配套用功能房、办公室区域；

▲市安播（监测）中心：广播电视安全播出监控室、多功能会议室（“长沙市分会场”视频会议室）、中心设备机房、地下负*层设备房、5楼精密空凋室外机围栏区域，以及办公室、储存室、窗户等区域的保洁。

④特定物件：标识牌、办公家具、各种灯具清擦除尘；

⑤病媒生物防治工作。

2、特定保洁

属剧场物业保洁，与办公类物业保洁不同，标准与要求高很多。

▲演出接待、会议服务

对于市级及以上的活动，需负责领导接待及会议服务的工作。

▲ 演出保洁

每次演出，参演人数在***左右，人流量大，保洁工作量大，实验剧场的保洁服务除了*般楼宇的大厅、洗手间、走廊等处的保洁、消毒工作外，剧场内座椅布置、装饰装修所使用的特殊材料，给物业保洁带来了难度并提出了高要求，物业服务企业不仅要有严格、细致、具体、高水准的规程操作，还要有相对应的高品质专用清洗、消毒试剂，不仅要做到高清洁度，无死角、无味，还要做到对装饰装修材料的绝对无腐蚀，这对现代剧场物业保值、增值有着重要意义，现代剧场物业保洁工作需要物业服务企业专业化的服务水准。

▲设备用房保洁

广播电视安全播出监控室、多功能会议室（“长沙市分会场”视频会议室）、中心设备机房、地下负*层设备房、5楼精密空凋室外机围栏区域，此处保洁带保养性质，需经专业培训并持证上岗的保洁员才能胜任，保洁人员需在安播（监测中心）工作人员指导下，在严格按照有关操作规程、确保不影响设施设备正常使用情况下，定期进行清洁工作。

3、垃圾收集及外运：

数量：1个垃圾站

4、公共卫生间的保洁：

数量：办公区6间（男女各3间）、剧场后台工作区2间（男女各1间）、贵宾室2间（男女各1间）、剧场观众公共大型卫生间4间（男女各2间）。

4、公共区域的垃圾桶的保洁：

数量：**个，物业公司根据情况配置。

（*）设备、设施维保

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：1-5楼及负*楼范围内给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对1-5楼及负*楼范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置、音控及网络等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电保障与管理。

3、消防系统设备管理维护

定期对1-5楼及负*楼消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、空调系统运行监管

主要设备：中央空调2台。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用规范。

5、消防设施的数量及维护

数量：消防栓室** 个；消防带**根；干粉灭火器***个。

6、1-5楼及负*楼及公共设施的维修

内容：剧场舞台及观众厅、1-5楼及负*楼房屋内公共区域门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小*金件缺损、窗纱、玻璃破损的小型修理。

7、广播电视网络信号链路走线通道的保障。

（*）、有关办公服务

需加强传达室值班工作，以保障市安播（监测）中心组织的省局宣传例会长沙市分会场会议、监听监看监测监评工作的人员的进入。具体包括：做好到访进出服务与管理，包括上级领导到访的车辆停放剧场大门前坪的服务，人员车辆停放保障；做好物品收件服务，包括报刊、邮件等签收、登记，有关材料的保管；以及送餐、快递的配合。

（*）绿化养护

服务内容：剧场室内绿化盆景的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

（*）安全保卫要求：

1、公共安全管理：有专业秩序维护队*，实行**小时值班及巡逻制度；严禁易燃易爆等危险物品进入管理区域内，对来访人员以及突发事件具有*定处置能力；安保人员着统*制服，严格按照岗位职责，文明执勤、言行规范。

（1）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入剧场区域，环境秩序良好；

（2）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（3）做好安全防范和日常巡视工作，每隔2小时巡视*次并做好记录，明确重点时段及部位，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

2、演出时道路及车辆管理：停车场实行**小时守护、巡逻，严禁非批准车辆进入停车场，规范、合理指挥车辆有序停放。

3、消防管理：对剧场内消防栓、水带、灭火器进行定期检查；消防通道保持畅通，消防器材完好；在剧场发现有吸烟和用火现象，要及时劝阻和阻止；安保人员熟练掌握消防知识和操作要领，消防控制室内实施**小时消防监控值班。

（1）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（2）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，有消防安全巡视记录，确认重点时段及重点巡检部位，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

4、监控管理：实行剧场内**小时设备及值班监控，发现问题能及时处置，并做好监控记录和交接班手续。

5、演出管理：属剧场类物业安全保卫，与办公类物业秩序管理不同，标准与要求高很多，重点是防暴、防恐、维稳及安全保卫细节。

具体如下：由于剧场演出时人员密集，紧急状况下的安全疏散问题是非常重要的安全管理环节，物业服务企业要有不同情况下的应对预案。物业服务人员不仅要做好*般物业需要的严密监视闭路监控，指挥疏通车辆，还要对剧场内的建筑平面设计，如观众厅出口门、各种疏散门、疏散通道、疏散楼梯的位置了如指掌，对消防设备及照明设施的设置及操作了如指掌，应加强对物业服务人员的安全培训，保证任何情况下群众及物业的安全。

每场演出前后，均需对演出大厅内设施设备进行安全检查（主要涉及排爆、排毒检查处置），排除各类安全隐患，做好风险控制。

演出前，负责验票并引导观众入座，演出过程中维持演出正常秩序，制止外来不法人员干扰演出，及时处置各类突发事件的发生。演出结束后，引导疏散观众有序离场，清理收集演出大厅内观众遗失物品，并上交剧场工作人员。

6、安保人员配置要求：

针对长沙实验剧场物业管理，每年的大、中、小型演出场次在***次左右，平均每月演出场次在**次以上，而每次演出计划排出后，提前排练要占1-2天时间，演出占4-8小时左右，撤场占1天左右的时间，表面上看正式演出占用时间少，但实际上每场演出要占用3天左右的时间，基本上**天物业都处于紧张工作状态。剧场演出活动排练时的岗位配备按硬性岗位划分，平时排练或撤场时，要有1名保安坐总监控，1名保安负责监督道具进场或撤场，以防损坏剧场设施，并做协调与配合工作，1名保安负责巡逻，排练的，还要1名保安站在舞台边，防止舞台遥控操作沉降后，演出人员摔下舞台。

到正式演出时，保安班长要加班全盘负责指挥；为确保剧场安全有序，要安排1名保安去停车场引导车辆有序停放，要有1人看监控，要有2名保安负责剧场第*道入口检票，防止闲杂人员入内，并进行必要的安全检查及严禁携带饭菜等入场；进入大厅内东边大门入口时，要有至少*名保安维持秩序及第*道安检；剧场内南、北方向各有2个侧门，方便观众进出厕所及紧急疏散用，各需1名保安把持，共需4名保安；西边化妆间及工作室各有*个门进入舞台，需*名保安维持秩序与安全；从观众厅上舞台的*个左右楼梯间，各需*名保安看守，以防止小孩爬楼梯发生安全事故；观众厅内至少要有*名保安巡逻，制止小孩吵闹及观众的不文明行为；外围还要有1名保安巡逻，以配合紧急情况下的疏散。为确保安全，正常演出时需保证现场有同时有**名保安值勤才能保证安全需要。

7、物资配备：物业公司应提供为完成本项目安全保卫工作所需要的相关服装、设备、工具、物资等。其所有配备费用包含在本项目物业服务费用内。

8、工作要求

①仪容仪表：按规定统*着装，佩戴工号牌，佩带安保器械。男不留胡须、头发前不压眉，后不压领，侧不过耳；女不披发，不染艳发、按规定佩戴头花；不留长指甲。不佩戴夸张饰品。

②岗位执勤：物品摆放整齐，值班记录清晰明了，卫生干净整洁。按时交接班，有完整的值班记录，执勤时精神饱满，常用礼貌用语，处理事件按既定标准处理，严禁粗言秽语，态度恶劣。严禁做与工作无关的事。

③工作纪律：上班无迟到，早退情况，请假经过领导批准，无擅自离岗现象，上班时间不打瞌睡、不聊天、不做与工作无关的事情，服从上级领导分配，认真、积极处理好领导交办的事情，无因自身行为影响甲方声誉的行为，严格保密记录。

④日常巡逻：巡逻期间及时发现区内损坏的公用设施，汇报给领导，按时检查消防设施，发现有过期或破损及时汇报。按时仔细巡查区内情况，及时发现问题并处理，避免损失，发现有可疑人员，及时制止并且汇报，及时关闭剧场忘记关掉的门、灯、空调、电脑、机械仪器，在区域内遇见乱扔垃圾、随意停车等不文明行为时，及时制止，加以警告，在区域内巡逻期间见到显眼的垃圾，及时处理，阻止外来人员在项目内闹事，文明、妥善处理闹事人员，并及时汇报，遇到物品乱摆放，堵塞安全、消防通道时，及时制止清除。

⑤活动协助：重大活动、接待配合，按甲方规定对群体事件协助法警做好疏导，秩序维持。

⑥突发事件：发生紧急情况时及时上报并文明有效处理，做好事故记录，紧急突发事件（消防、水侵、风灾）等及时按突发事件处理流程处理，提醒吸烟人员在规定的地方吸烟，并注意卫生及防火。

⑦投诉处理：接到投诉时，文明对待投诉人，核实投诉事项，积极改正、改善工作态度，将检讨书交给上级领导。

（*）卫生保洁服务要求：

1、日常保洁

（1）墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）地下室要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）各类化妆室、服装室、道具室、音控设备存放室、调度室、灯光音控室、贵宾室、大厅、会议室、办公室等根据地面及墙面材质的不同进行不同的保洁和养护工艺，确保用完后随时清洁备用（会议室2间，化妆室4间，服装室2间，道具室2间、音控设备存放室1间、调度室1间、灯光音控室1间、贵宾室1间、室外大厅1个、室内大厅个、会议室2间、办公**间，楼梯间4个、楼道5个、广播电视安全播出监控室1间、中心机房1间、评议室1间、地下设备房1间）；

（7）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（8）室外大厅保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（9）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（**）及时清理绿化盆景内枯枝落叶；

（**）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（**）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作，甲方不再支付任何费用。

（**）防疫消毒工作：根据防疫要求新增设立。按照市政府颁布的有关防疫要求，制定工作方案和应急预案，预算有关费用，预先配置有关设备器材，如额温枪、消毒剂喷洒用具等。

2、特定保洁：

▲长沙实验剧场服务内容：

物业公司应根据演出时间合理安排保洁人数及班次，每班次保洁人员不低于3人（含3人），*班不低于6人（含6人）。演出中：后台厕所及厅堂1人值守、观众厅左右厕所各1人值守、观众厅内1人巡查；演出结束后：*小时内完成对整个演出大厅的清洁工作；每日最后*场演出结束后，需对演出大厅进行彻底清洁后方可离场。

▲市安播（监测）中心服务内容：需在安播（监测中心）工作人员指导下，在严格按照有关操作规程、确保不影响设施设备正常使用情况下，定期进行清洁工作。

3、垃圾收集及外运

做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（物业公司报价需含垃圾清运及处理费用）

4、公共卫生间的保洁

专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

5、公共区域的垃圾桶的保洁

定期清洗，保持干净，无污渍。

6、每年协助甲方进行*次高空外墙清洗。

7、保洁人员配置要求：因每天都有或排练或演出或撤场，工作人员及观众吃盒饭较多，餐厨垃圾及生活垃圾较多，必须有至少*名男性保洁人员负责拖运垃圾才能保证各类垃圾的及时清运，日常保洁需要2人，其中1人负责剧场内及卫生间的保洁，1人负责公共区域、工作间、办公室、贵宾室、会议室的保洁，*到排练，特别是演出时，要至少另增6人（含6人）分*班才能满足正常清扫保洁要求，并且还要搞到翌日3点后才能完成。因此，平均折算下来，至少要安排7名保洁人员的编制，才能达到剧场及市安播（监测）中心高标准的及时保洁要求。

8、物资配备：物业公司应提供为完成本项目安全保卫工作所需要的相关服装、设备、工具、物资等。其所有配备费用包含在本项目物业服务费用内。必要的耗材，如保洁人员服装、劳保用品、卫生球、清洁剂、保洁工具、公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由物业公司提供并承担费用。

9、预算有关防疫物资设备费用。

（*）设备、设施维保要求：

1、给排水系统设备运行维护

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，*星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测*次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

为市安播（监测）中心聘用的消防维保公司提供配合保障工作，对传达室消防监控设备的告警需及时报告、登记和处理反馈；如发现异常情形，需迅速处置并向安播（监测）中心有关人员上报。

4、空调系统运行维监管

空调系统出现运行故障后，及通知维保单位到达现场维修，并做好记录。

5、消防设施的维护要求：

每月定期检查、养护，及时维修，并做好相关记录，消防管理人员持证上岗。

6、房屋门窗、剧场椅子维修要求：

确保门窗、剧场椅子完好和正常使用，合格率***%。

7、工作要求：

（1）每日对所辖区域内公共设施进行巡检，发现损坏的及时进行修理与维护。

（2）接到报修后，无特殊情况，需5分钟内赶到现场，如遇需购买配件或无法修复的情况应及时与待修方沟通。

（3）配电间、中央空调机房、消防和水泵机房采用巡查制，每3小时巡查*次，保障设备运行正常，保障辖区内所有用电设备的正常供电。

（4）对临时突发性的停电事件，无特殊情况的应立即排除，遇特殊情况应立即向相关领导汇报。

（5）每月联合秩序部进行*次辖区内的安全检查。

（6）按甲方领导要求做好临时性交办的任务。

工程维修管理及日常维修及设施设备巡查人员不少于2人。

（*）绿化养护要求：

有室内外花木摆放及养护管理措施，花草生长正常，及时浇水，定期进行病虫害防治，无枯枝死杈及病虫害现象；

（*）、甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划.

4、对乙方的物业管理实施监督检查。

5、向乙方提供办公用房。

6、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（*）、乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业管理年度计划。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续*次或半年内*次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

第*节 政府采购合同专用条款